비거주 1주택자 양도소득세, 2026년 숨 없이 달려온 부동산 정책, 이제는 많은 전문가도 헷갈리는 세금. 그 중 가장 큰 금액에 해당하는 양도소득세에 대해 알아보겠습니다. 특히 부동산을 보유한 사람들 중 직장, 결혼, 투자 등의 이유로 자신의 집에 거주하지 않고 집을 보유하는 경우가 많이 있습니다. 특히 “비거주 1주택자도 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까?”라는 질문을 자주 받게 됩니다.
결론부터 말씀드리자면, 비거주라고 해서 무조건 양도세 비과세가 불가능한 것은 아닙니다. 다만 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건 외에도 취득 시기와 거주 요건을 반드시 확인해야합니다.
이번 글에서는 2026년 기준 비거주 1주택자의 양도소득세 비과세 요건과 주의사항에 대해 쉽게 정리해보았습니다.
1. 1세대 1주택 비과세 기본 요건
1세대 1주택 비과세는 일정 요건을 충족하면 양도차익에 대해 세금을 부과하지않는 제도입니다. 대표적인 요건은 아래와 같습니다.
① 양도일 기준 1세대 1주택자인 경우
본인과 배우자, 그리고 동일 세대원이 보유한 주택을 합산하여 판단합니다.
※동일 세대원이란 배우자, 부모, 조부모, 자녀, 손자녀, 형제자매, 배우자의 부모, 배우자의 직계존속비속 중 실제로 생계를 같이 하는 가족 구성원입니다.
② 2년 이상 보유
취득일부터 양도일까지 최소 2년 이상 보유해야합니다.
③ 조정대상지역 내 취득한 물건은 2년이상 거주
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주해야 비과세가 가능합니다. 중요한 점은 현재 조정대상지역 여부가 아니라 취득 당시 조정대상지역 여부를 기준으로 판단한다는 것입니다.
단, 상생임대인 제도를 활용하여 2년 거주 기간을 인정받을 수 있습니다. (상생임대인은 아래에 자세히 설명하겠습니다.)
④ 양도가액 12억원 이하
양도가액이 12억원 이하라면 비과세가 가능합니다. 12억원을 초과하는 경우에는 초과하는 금액에대해서만 과세됩니다.
2. 비거주 1주택자는 무조건 과세될까?
많은 사람들은 실거주를 하지 않았으니 비과세가 되지 않다고 생각하나, 그렇지 않습니다. 취득 당시의 지역이 조정지역에 해당하는지 또는 거주를 인정해주는 정책 제도가 있는지를 확인하여, 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.
비과세가 가능한 대표 사례
- 비조정대상 지역의 물건을 취득하고, 2년이상 보유하였으며 양도시점에 1세대 1주택인 경우(비조정 지역이 조정지역으로 변경되더라도 취득 당시 비조정이였기에 비과세 가능, 취득시점 중요)
- 조정대상 지역의 물건인 경우, 거주 2년이 필수이지만 임대료를 직전 계약 대비 5% 이하로 올려준 집주인에게는 정부가 행하는 양도세 혜택 제도로, 실거주 2년을 충족한 것으로 인정해 줌 (직전 임대차 계약 1년 6개월 이상 유지 기준)
3. 실거주 2년이 반드시 필요한 경우
취득 당시 조정대상 지역 여부가 확인 필요합니다. 현재(’26년 6월 기준) 대표적으로 서울 전역 25개 구, 경기 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시의 지역의 주택을 현재 취득하였다면, 2년 실거주가 필요합니다. 단, 위 말씀드린 “상생임대인 제도”를 활용하여 2년 실거주 요건을 충족할 수 있습니다. 다만 실거주를 인정받았을 뿐이지, 비과세를 받기위해서는 1주택자이어야하며 12억원 이하까지만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 12억원 초과 주택은 과세가 어떻게 될까?
예를 들어 10억원에 취득한 주택을 15억원에 매도하여 5억원의 양도차익이 발생했다면, 3억원 전체가 과세되는 것이 아닙니다.
양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만 과세되므로 실제 과세대상 양도차익은 더 적어집니다.
자세한 내용은 하기 링크를 통해 계산을 해보실 수 있습니다.
5. 비거주 1주택자가 반드시 확인해야할 사항
①조정대상지역의 취득 여부
취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건이 중요할 수 있습니다.
②실제 거주기간
2년 실거주 여부가 비과세 적용에 큰 영향을 미칩니다.
③보유기간
최소 2년 이상 보유해야 기본 비과세 요건 충족이 가능합니다.
④혼인 여부
부부는 주택 수를 합산하여 판단하기 때문에, 혼인 후에는 예상치 못한 다주택자가 될 수 있습니다.
다만 1세대 2주택 특례를 받을 수 있습니다.
6. 혼인으로 인한 2주택 특례
각자 1주택을 보유한 상태에서 혼인한 경우에는 혼인으로 인한 1세대 2주택 특례를 받을 수 있습니다.
2024년 세법 개정으로 혼인 후 10년 이내에 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 첫번째 집에 대해 비과세 적용이 가능합니다.
따라서 결혼으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있는지 세무상담을 통해 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
7. 상생임대인 조건
상생임대인이랑 임대료를 직전 계약 대비 5%이하로 인상하고, 일정 요건을 충족한 임대인에게 양도소득세 혜택을 부여하는 제도입니다. 대표적으로 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우 원칙적으로 2년 실거주 요건이 필요하지만, 상생임대인 요건을 충족하면 실제 거주하지 않았더라도 2년 거주한 것으로 인정받아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
| 구분 | 조건 |
|---|---|
| 직전 임대차계약 | 1년 6개월 이상 유지 |
| 임대료 인상 | 5% 이하 |
| 상생임대차계약 | 2년 이상 유지 |
| 효과 | 실거주 2년 인정 |
※단 현재까지는 2026-12-31까지 연장계약을 체결하는 경우에 진행이됩니다.
결국 비거주 1주택자라고 해서 반드시 양도소득세를 내야 하는 것은 아닙니다.
취득 당시 조정대상지역 여부, 보유기간, 상생임대인 적용 여부, 혼인 특례 등을 종합적으로 검토하면 실거주를 하지 않았더라도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
부동산 매도 시 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있는 만큼, 매도 전에는 반드시 본인의 비과세 요건을 확인해보시기 바랍니다.