“부동산 용도지역” 우리가 알고 있는 부동산은 다양한 용도지역으로 구분이 됩니다. 용도 지역이란, 국가와 지방자치단체가 토지를 효율적으로 관리하기 위해 정한 토지 이용 규제입니다.
주로 1종 일반주거지역, 2종 일반주거지역, 3종 일반주거지역, 준주거지역, 근린생활시설 등의 용어를 접하게 됩니다. 처음 접하는 사람에게는 생소할 수 있지만, 실제로 부동산의 가치와 개발 가능성은 용도지역에 따라 크게 달라지기 때문에 부동산 투자를 위해서는 반드시 이해해야하는 핵심 개념입니다.
용도지역이란?
“국가와 지방자치단체가 토지를 효율적으로 관리하기 위한 토지 이용 규제” 쉽게 말하면, 이 땅에 어떤 건물을 지을 수 있을까?를 결정할 수 있는 기준입니다.
특히 용도지역에 따라 건축 가능한 건물 종류, 층수, 용적률, 건폐율, 재건축 사업성 등이 달라지므로 부동산 투자와 실거주 판단에 매우 중요한 요소입니다.
용도지역 종류 총 정리
용도지역은 크게 4가지로 분리가 됩니다.
1) 주거지역
주거 지역이란, 사람이 거주하는 공간 중심으로 크게 1종 일반주거지역, 2종 일반주거지역, 3종 일반주거지역, 준주거지역등이 해당합니다. 주거지역 별로 국토계획법에 따라 최대 한도의 법적 용적률 상한을 정해 놓았습니다. 다만 실제 적용 용적률은 각 지자체의 도시계획조례가 결정함으로, 같은 주거지역일지라도 다른 용적률 상한을 가지고있습니다.
| 주거지역 구분 | 주요 특징 | 법정 용적률 상한 |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거지역 | 단독주택 중심, 저밀도 개발, 고급 주택가 | 50~100% |
| 제2종 전용주거지역 | 저층 공동주택 가능, 쾌적한 주거환경 | 100~150% |
| 제1종 일반주거지역 | 저층 아파트·빌라 중심, 용적률 낮음 | 100~200% |
| 제2종 일반주거지역 | 아파트의 일반적인 형태(중층 아파트) | 150~250% |
| 제3종 일반주거지역 | 고층 아파트 가능(재건축 사업성 우수) | 200~300% |
| 준주거지역 | 주거와 상업 기능 혼합, 주상복합 및 역세권 개발 활발 | 200~500% |
※용적률이란 대지면적 대비 건물 연면적의 비율로, 해당 토지에 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 기준입니다.
2) 상업지역
상업지역은 주로 상가와 업무시설 중심으로 구성이되며, 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역이 있습니다.
| 구분 | 주요 특징 | 법정 용적률 상한 | 대표 입지 | 투자 포인트 | 주의사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중심상업지역 | 도시 핵심 상권·업무지구 | 400~1500% | 강남역, 여의도, 종로 | 토지 가치 높음, 초고층 개발 가능 | 매입가 비싸고 수익률 낮을 수 있음 |
| 일반상업지역 | 대형 상권 중심 | 300~1300% | 범계역, 수원역, 부천역 | 안정적 임대수요 | 공급 과잉 시 공실 위험 |
| 근린상업지역 | 지역 생활상권 | 200~900% | 아파트 단지 주변 | 소액 투자 가능 | 상권 쇠퇴 영향 큼 |
| 유통상업지역 | 물류·유통시설 중심 | 200~1100% | 물류단지, 대형마트 주변 | 물류산업 성장 수혜 | 일반 상가 투자에는 부적합 |
서울의 대표 중심상업지역은 CBD·GBD·YBD등 3대 업무지구를 많이들 떠올릴 것입니다. CBD는 도심권 업무지구로 광화문, 시청, 종로의 위치이며 과거부터 대기업 본사들이 위치한 입지였습니다. GBD는 강남 업무지구로 국내의 가장 많은 일자리를 배출해내고있는 최상위권 고용 중심지입니다. 강남구는 국내 최상위권 고용 중심지로 약 80만 명 이상의 종사자가 근무하는 것으로 집계되고 있습니다. YBD는 여의도 업무지구로 우리나라의 금융 중심지로 우뚝 서있는 곳으로 알려져있습니다.
일반상업지역은 가장 흔한 상업지역으로 대표적으로 범계역, 수원역, 수지구청역등 역세권 근처의 상권들을 보면 감히 잡히실 수 있습니다. 상가·오피스·숙박시설·업무시설등으로 혼합 개발이 가능한 특징을 가지고 있습니다.
근린상업지역은 모든 신도시에 존재하지만, 특히 2기 신도시에서 생활권 단위로 체계적으로 계획된 사례가 많습니다. 특히 병원·학원·음식점·카페 등 생활밀착형 업종 중심으로 발달해 있습니다.
유통상업지역은 일반 투자자가 접할 기회는 많지 않지만, 알아만 두시자면 물류센터·대형마트·창고시설등이 이에 해당합니다. 최근 온라인커머스 시장의 확대로 대규모 물류센터의 투자가 이뤄지고 있다는 점 정도만 알아두시면 좋을 것 같습니다.
3) 공업지역
산업활동을 위한 지역으로, 최근에는 준공업지역 중심으로 지식산업센터(지산), 오피스, 주상복합 개발이 활발하게 진행되고 있습니다.
| 구분 | 주요 목적 | 법정 용적률 상한 | 허용 시설 | 투자 매력도 | 대표 사례 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전용공업지역 | 국가기간산업 보호 | 150~300% | 대규모 공장, 산업시설 | ★ | 울산 석유화학단지, 포항제철단지 |
| 일반공업지역 | 제조업 육성 | 200~350% | 공장, 창고, 일부 업무시설 | ★★ | 시흥·안산 산업단지 |
| 준공업지역 | 산업·주거·상업 공존 | 200~400% | 지산, 오피스, 상업시설, 주상복합 | ★★★★★ | 성수동, 문래동, 가산디지털단지 |
| 구분 | 전용공업지역 | 일반공업지역 | 준공업지역 |
|---|---|---|---|
| 공장 입지 | 매우 많음 | 많음 | 적음 |
| 주거시설 허용 | 거의 불가 | 제한적 | 상대적으로 용이 |
| 상업시설 허용 | 거의 불가 | 일부 가능 | 적극 허용 |
| 지식산업센터 | 제한적 | 가능 | 매우 활발 |
| 오피스 개발 | 제한적 | 일부 가능 | 활발 |
| 주상복합 개발 | 사실상 불가 | 제한적 | 가능 |
| 재개발 기대감 | 낮음 | 보통 | 높음 |
전용공업지역은 산업 생산을 최우선으로 하는 지역으로 대규모 제조업, 중공업, 국가기간산업등이 해당합니다. 개인투자자들이 접근할 기회는 없다고보시면 됩니다.
일반공업지역은 전용공업지역대비 규제가 완화된 지역으로 제조업, 물류시설, 창고시설이 큰 특징이며 공장·창고 임대를 진행할 수 있습니다. 뿐만아니라 일부 구역에서는 지식산업센터와 오피스 투자가 가능합니다.
준공업지역은 최근 부동산에서 가장 주목받는 공업지역으로 업무시설·상업시설·지식산업센터·오피스·주상복합 등 혼합 개발이 되고있습니다. 대표적으로 성수동/가산디지털단지를 떠오리시면 될 것 같습니다.
4) 녹지지역
녹지지역은 개발보다 자연환경에 보존에 초점을 둔 지역으로 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 구분되어있으며 개발이 제한이 많으며, 특히 보전녹지지역은 개발이 매우 어렵습니다. 투자를 처음 접하는 분들에게는 어려운 내용으로 자세하게 다루지 않겠습니다.
★개인투자자들이 투자전 확인해야할 용도지역 내용 정리★
용도지역이란 “무엇을 지을 수 있는가”를 결정하는 가장 중요한 기준입니다. 투자할 때는 입지보다 먼저 용도지역을 확인하는 것이 좋습니다. 용도지역은 건축물의 종류, 용적률, 건폐율, 개발 가능성등을 결정합니다.
용도지역은 다양한 아파트 매물 검색 싸이트에서 지도를 지적 편집도로 수정하시면 확인이 가능합니다.
1) 아파트 투자
①몇 종 주거지역인가? 재건축 사업성과 직결됩니다.
②용적률은 얼마인가? 낮을수록 추가 개발 여력이 존재합니다.
③종상향 가능성이 있는가? 2종→3종 상향 시 가치 상승이 발생합니다.
④준주거지역 인접 여부? 역세권 복합개발 또는 준주거지역 상향 시 용적률이 대폭 증가할 가능성이 있습니다.
2) 상가 투자
①중심상업지역인가? 가장 높은 개발 밀도가 가능하며, 그만큼 유동인구가 많다는 의미이기도 합니다.
②일반상업지역인가? 안정적 상권이 형성되어있을 가능성이 높습니다.
③근린상업지역인가? 배후수요가 어떻게되는지 필히 확인해야 투자수익을 높일 수 있습니다.
④준주거지역인가? 주상복합과 오피스 수요 확보가 가능합니다.
3) 토지 투자
①주거지역인가? 주택 개발 가능성이 있습니다.
②상업지역인가? 상가 오피스 개발 가능성이 있습니다.
③준공업지역인가? 지산 오피스 개발 수혜가능성이있습니다.
④녹지지역인가? 일부 개발이 가능하긴하나, 변동성이 높아 초보 투자자에게는 적합하지 않습니다.
오늘은 부동산 투자에서 가장 기본이지만, 가장 친숙하지 않은 용도지역에 대해 자세히 살펴보았습니다.
부동산 투자에서 가장 먼저 확인해야할 것은 가격이 아니라 용도지역입니다. 같은 평수의 토지라도 주거지역인지, 상업지역인지, 준공업지역인지에 따라 미래 가치와 개발 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 재건축 아파트는 종상향 가능성과 용적률을, 상가는 상업지역의 종류를, 토지는 용도지역의 변경 가능성을 반드시 확인한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.