“부동산 세금” 부동산을 처음 접하는 분들에게는 생소한 세금, 오늘은 세금에 대해서 알아보고자합니다. 처음 매수하는 사람들은 흔히 “집을 살 때만 세금을 내지 않나요? 라고 이야기하곤 합니다.
하지만 실제 부동산에는 취득할 때, 보유할 때, 양도할 때 각각 다른 세금이 존재합니다.
특히 집값이 상승할 수록 양도소득세와 종합부동산세 부담이 커질 수 있기에, 현재 서울 평균 집값이 15억이라는 것을 고려하면 필히 인지하고있어야합니다.
이번 글에서는 부동산과 관련된 주요 세금을 정리하겠습니다.
부동산 세금은 크게 3단계로 나뉩니다.
1. 취득세
취득세는 부동산을 취득할 때 내는 세금입니다. 즉 아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산 소유권을 취득하면 발생하게됩니다.
취득세는 잔금일 또는 등기일 기준 취득한 날부터 일정 기간 내 신고 및 납부해야합니다. 취득세를 내지 않으면 가산세가 발생할 수 있으니 참고부탁드립니다.
참고로, 아파트를 구매하는 경우 대부분 법무사가 대행해서 처리해줍니다.
①취득세율
주택의 경우 무주택자가 현재 주택을 취득할 경우 취득세율은 아래와 같습니다.
금액에 따라 차이가있으며, 취득세 외에 지방교육세 까지 포함하여 약 1.1~3.3% 를 내야합니다.
| 매매가 | 취득세 | 지방교육세 | 실제 부담 |
|---|---|---|---|
| 6억 이하 | 1.0% | 0.1% | 1.1% |
| 6억 초과~9억 이하 | 1~3% | 취득세의 10% | 1.1~3.3% |
| 9억 초과 | 3.0% | 0.3% | 3.3% |
다주택자의 경우 중과세가 부과되며, 아래와 같이 비조정대상 지역의 경우 3주택부터, 조정대상지역의 경우 2주택부터 중과세가 발생합니다. 하기 내용은 지방교육세(취득세의 10%)를 반영하였습니다.
| 보유 주택 수 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1.1~3.3% | 1.1~3.3% |
| 2주택 | 1.1~3.3% | 8.8% |
| 3주택 | 8.8% | 13.2% |
| 4주택 이상 | 13.2% | 13.2% |
| 법인 | 13.2% | 13.2% |
2. 재산세
재산세란 부동산을 보유하고 있는 동안 매년 납부해야하는 세금입니다. 매년 6월 1일 기준의 소유자에게 부과됩니다.
★Tip: 새 아파트를 취득하는 경우 6월 2일에 잔금일 지정하는 것이 당해년도 재산세를 내지 않습니다.
재산세의 경우 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 부과되는 세금입니다. 그리고 여기서 한 단계 더 중요한 것이 공정시장가액비율입니다. 공정시장가액비율이란 정부에서 공시가격 중 실제로 세금을 매길 금액의 비율을 정하는 것입니다.
‘2026년은 현재 공정시장가액비율 일반 주택의 경우 60%로 되어있으며, 1세대 1주택(9억 이하)의 경우 3억 이하는 43%, 3~6억은 44%, 6~9억은 45%로 정해져있습니다.
※지방세법 시행령에 따라 정부(행정안전부)가 공정시장가액비율을 정할 수 있습니다.
시세에 부과되지 않는 것이, 대중들에게는 어려울 수 있습니다. 다시 한번 정리하자면 국토교통부에서 공시가격을 최종 결정 및 공시를하고, 행안부에서 정한 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정하게됩니다.
산정된 과세표준에 따른 세금은 아래와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 계산식 | 누진공제 |
|---|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.10% | 과세표준 × 0.10% | 없음 |
| 6,000만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 0.15% | 6만원 + 초과분 × 0.15% | 적용 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.25% | 19.5만원 + 초과분 × 0.25% | 적용 |
| 3억원 초과 | 0.40% | 57만원 + 초과분 × 0.40% | 적용 |
실제 세금은 재산세와 별개로 지방교육세(재산세의 20%), 도시지역분(과세표준 x 0.14%)가 추가되어 부과됩니다.
| 과세표준 | 최종 재산세(대략) |
|---|---|
| 1억원 | 25~30만원 |
| 2억원 | 60~70만원 |
| 3억원 | 110~130만원 |
| 5억원 | 220~250만원 |
| 7억원 | 350~450만원 |
| 10억원 | 550~700만원 |
3. 종합부동산세
종부세라고 불리는 종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 집을 보유하는 경우 부과가되는 세금입니다. 단, 고가부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 세금입니다.
현재 1세대 1주택인 경우 공시가격 12억 초과인 집에만 종합부동산세가 부과되며, 다주택자의 경우 주택 공시가격을 합산하여 9억원이 초과인 경우 종합부동산세 대상이 됩니다.
여기서 잠깐! 종부세와 재산세의 차이는 무엇일까요?
재산세는 모든 부동산 보유자가 내는 지방세이고, 종합부동산세는 일정 금액 이상 고가·다주택자에게 부과되는 국세입니다.
①일반 세율 (1주택 + 2주택 이하)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% |
| 94억 초과 | 2.7% |
②다주택자 중과세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 4.0% |
| 94억 초과 | 5.0% |
4. 양도소득세
양도소득세는 부동산을 팔아서 이익이 발생했을때 내는 세금입니다. 부동산 세금 중 가장 큰 금액이기도합니다.
양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 양도차익에 장기보유특별공제를 제외한 과세표준을 산정하여 부과되는 세금입니다. 최근에는 장기보유특별공제 중 보유기간에 대해 없앤다는 정치적 이슈가있습니다.
장기보유특별공제는 별도로 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.
| 항목 | 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 기본세율 | 6~45% | 6~45% |
| 비과세 | 12억까지 가능 | 없음 |
| 중과 여부 | 없음 | 있음 (20~30%p) |
| 세 부담 | 매우 낮음 | 매우 높음 |
| 전략 | 거주요건 / 비과세 | 보유기간 / 매도순서 |
1주택자의 기존 양도소득세율에 대해 아래와 같이 상세하게 말씀드리겠습니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% |
| 1,400만 ~ 5,000만 | 15% |
| 5,000만 ~ 8,800만 | 24% |
| 8,800만 ~ 1.5억 | 35% |
| 1.5억 ~ 3억 | 38% |
| 3억 ~ 5억 | 40% |
| 5억 ~ 10억 | 42% |
| 10억 초과 | 45% |
5. 임대소득세
임대인이 받는 월세 또는 보증금 또한 소득세로 고려되어야합니다. 공시가격이 12억이 초과되는 아파트에 대해서는 1주택일지라도 과세가 되므로 하기 내용을 참고부탁드립니다.
전세의 3주택자부터 전세보증금도 이자처럼 계산해서 과세가됩니다. 계산 방식은 ( 보증급 합계 – 3억) x 60% x 3.1% x 보유일수/365의 기준으로 산정됩니다.
| 주택 수 | 기준시가(공시가격) | 월세 과세 여부 |
|---|---|---|
| 1주택 | 12억 이하 | ❌ 비과세 |
| 1주택 | 12억 초과 | ⭕ 과세 |
| 2주택 | 무관 | ⭕ 전액 과세 |
| 3주택 이상 | 무관 | ⭕ 전액 과세 |
6. 증여세
부동산을 가족에게 무상으로 이전하는 경우 발생하는 비용으로 부모가 자녀에게 아파트를 증여하거나 배우자에게 지분을 증여할때 발생합니다. 배우자의 경우 6억까지 공제가가능하며, 자녀의 경우 5천만원까지 공제를 한 나머지에 대해 전부 부과되는 세금입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 이하 | 10% | 없음 |
| 1억 ~ 5억 | 20% | 1,000만원 |
| 5억 ~ 10억 | 30% | 6,000만원 |
| 10억 ~ 30억 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
7. 상속세
부동산 소유자가 사망하여 재산이 상속되는 경우 발생하는 세금입니다. 상속재산 평가금액에 따라 세액이 결정됩니다.
부동산 세금은 단순히 취득세만 있는 것이 아닙니다. 특히 실거주 목적이라 하더라도 양도세 비과세 요건과 종부세 기준은 반드시 확인해야합니다. 부동산 투자를 고려하고있다면 세금 구조를 먼저 이해하는 것이 수익율을 높이는 가장 쉬운 방법입니다.