“장기보유특별공제” 부동산 세금에서 가장 큰 변수는 장기보유특별공제(일명 장특공)입니다. 이 제도가 폐지되거나 축소되면 같은 아파트를 양도하더라도, 양도소득세가 수천만원에서 수억원까지 차이가 발생할 수 있어 현재 많은 이슈가 되고있는 2026년 부동산 이슈이기도합니다.
장특공은 소득세법 제 95조에 의해 지정되어있습니다. 현재 장특공 개정을 위해서는 국회 입법을 진행하여 세법 개정이라는 절차가 남아있기에, 장특공 폐지에 대해서는 아직 확정된 사안이 아닙니다.
다만 현재 정부가 추진하고자하는 방향을 사전에 인지함으로써, 부동산 투자의 방향을 정하는 것이 중요하다고 생각하여 오늘 장특공주제를 가지고 왔습니다.
장기보유특별공제(장특공)란 무엇인가?
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유하고, 거주한 사람에게 양도차익의 일부를 공제해주는 제도입니다.
- 보유기간이 길수록 공제율 증가
- 거주 요건 충족시 공제율 추가 확대
- 최대 80%까지 양도차익 공제가능 (1세대 1주택 기준)
장특공이 세금을 얼마나 줄여주나?
기본 예시
- 매입가: 8억 원
- 매도가: 12억 원
- 양도차익: 4억 원
- 과세표준(기타 공제 후): 약 3.5억 원
- 10년 보유(40%) 및 거주(40%)인 80% 공제가능
- 과세 대상: 약 3.5억 x (1-0.8) = 7,000만원
- 장특공 폐지시 공제금액이 없으므로 과세 기준이 3.5억이 되어 5배 이상 증가됩니다.
| 구분 | 장특공 적용 | 장특공 폐지 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 7,000만 원 | 3.5억 원 |
| 적용 구조 | 장기보유 공제 반영 | 공제 없음 |
| 예상 세금 | 약 1,500만~2,500만 원 | 약 8,000만~1.2억 원 |
※ 동일한 집인데도 세금이 3~5배 이상 차이 발생 가능
장기보유특별공제 폐지가 위험한 이유
1) 장기보유에 대한 명분이 사라짐
- 오래 보유할 이유 감소
- 시장 매물 증가 가능성
2) 투자 수익률 급락
- 갭투자, 장기 보유 전략 직접 타격
- 실질 수익률 하락
3) 시장 구조 변화
- “보유 전략” → “매도 타이밍 전략”으로 이동
- 단기 거래 중심 시장 가능성 증가
가장 큰 영향을 받는 유형
1) 고가 아파트 장기보유자
- 가격 상승분이 클수록 세금 폭증
2) 다주택자
- 기본 중과 + 공제 없음 → 세금 부담 급증
3) 상가·토지 투자자
- 장특공 의존도가 높아 수익 구조 악화
영향이 상대적으로 적은 경우
1) 1세대 1주택 실거주자
- 일부 보호 정책 유지 가능성 존재 (현재 예시로는 거주기준이 2배로 변경되어, 거주 1년당 8% 진행으로 예상 됨)
- 여전히 상대적 유리
2) 단기 보유 매도자
- 애초에 장특공 혜택이 제한적
정부는 장특공을 어떻게 바꿀 수 있을까?
소득세법에 의거하기에 법 개정이 필요합니다.
1)정부(기획재정부)는 세법 개정안 초안을 작성하고, 입법합니다.
2)국회에서 개정안 심의 및 의결을 진행하고 여야 합의 또는 표결을 따릅니다.
3)대통령이 최종 법안 공포를하여 최종 확정을 합니다.
정리하자면, 장특공은 “소득세법”에 규정된 법적 제도로 정부 단독 변경이 불가합니다. 그러므로 완전 폐지보다 구조 조정이 될 확률이 높습니다.
이렇게 오늘은 장기보유특별공제에대해 알아보았습니다. 부동산 투자의 큰 영향을 미칠 수 있는 장특공에 대해 향후 향방을 지속 모니터링하고 투자에 임하는 것이 좋을 것으로 보입니다.