“배액배상”이란? 집값 급등기에 발생하는 문제(26년)

’26년 6월 가장 집값이 상승한 화성시 동탄구는 KB 매매지수 약 1.52%가 증가하며 역대최고치를 기록하고있습니다. 이런 단기간 집값이 급격히 상승하는 부동산 시장에서 발생하는 “배액배상”에 대해 화제가되고있어, 오늘은 이 “배액배상”에 대해 알아보고자합니다.

최근 매도인이 이미 매매계약을 체결했음에도 불구하고 시세가 수천만원에서 수억원까지 오르자 계약을 파기하려는 사례가 늘고있습니다. 그럼 배액배상이란 무엇이고, 실제로 집주인이 마음대로 계약을 취소할 수 있는 것일까요?

배액배상이란?

배액배상은 민법상 계약금 해제 제도와 관련된 개념입니다.
부동산 매매계약 체결 시 일반적으로 매수인은 계약금을 지급하고, 매도인은 이를 수령합니다.

이후 계약이 정상적으로 진행되면 문제가 없지만, 계약 당사자 중 한 쪽이 계약을 해지하고 싶을 때 일정한 조건 아래 계약금을 기준으로 책임을 부담하게 됩니다.

• 매수인이 계약을 포기하는 경우 → 계약금을 포기
• 매도인이 계약을 해제하는 경우 → 계약금의 2배를 반환

이때 매도인이 지급하는 계약금의 두배를 흔히 ‘배액배상’이라고 부릅니다. 예를들어 10억원 아파트를 매매하면서 계약금을 1억원원을 지급한 후 거래를 해지하면 아래와 같이 비용을 지급해야합니다.

• 매수인이 해제한 경우 → 1억원 계약금을 포기한다
• 매도인이 해제한 경우 → 총 2억원을 반환한다

즉, 매도인은 기존에 받은 1억원을 돌려주고 추가로 1억원을 더 지급해야합니다. 결국 매수인과 매도인 둘다 계약금에 해당하는 비용을 상대방에게 “지급”한다라고 보시면 됩니다.

동탄에서 실제로 발생하는 배액배상 사례

최근 동탄신도시에서는 매매계약 체결 후 단기간에 수천만원에서 1억원 이상 가격이 상승하는 경우가 발생하고 있습니다.
예를 들어, 아래와 같이 계약이 되었다고 가정해보겠습니다.

• 계약 체결 가격: 8억 원
• 계약 금 : 8천만원
• 잔금 전 시세: 9억원

이럴 경우 매도인은 계약을 그대로 진행하면 시세보다 1억원에 낮은 가격에 집을 팔아야 합니다. 반면 배액배상을 선택할 경우 매수자에게 받았던 8천만원에 추가 8천만원을 더해 1억6천만원을 매수자에게 지급해야하는 상황입니다.

손해처럼 보일지라도, 계약을 해제한 뒤 9억원에 다시 매도하면 추가 이익이 발생할 수 있다고 판단하는 집주인들이 발생함에 따라
집값 급등기에는 배액배상 관련 분쟁이 급격히 증가하는 경향이 있습니다.

언제든 배액배상으로 계약을 취소할 수 있을까?

많이들 오해하는게 배액배상이 무조건 가능한 것은 아닙니다. 민법상 계약금 해제는 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 여기서 말하는 ‘착수’는 단순히 마음먹은 수준이 아니라 실제 계약 이행을 위한 구체적인 행동을 의미합니다.

대표적인 사례는 아래와 같습니다.

• 중도금 지급
• 잔금 준비 완료
• 대출 실행
• 이사 준비 진행
• 소유권 이전을 위한 절차 착수

만약 매수인이 이미 중도금을 지급했거나 실질적으로 계약 이행에 들어갔다면 매도인은 단순히 배액배상만으로 계약을 해제하기 어려울 수 있습니다. 실제로 법원에서는 개별 사안에 따라 이행 착수 여부를 판단하고있습니다.

집값이 많이 올랐다고 계약을 파기하면 어떻게 될까?

배액배상으로 해결되지 않는 상황도 존재합니다.

만약 매도인이 정당한 사유 없이 계약을 일방적으로 파기한다면 매우신은 손해배상 청구 또는 소유권이전등기 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 최근처럼 집값 상승폭이 큰 시점에는 매수인이 입은 손해가 상당하다고 인정되는 경우도 많습니다.

따라서 단순히 “계약금을 주면 끝난다”라고 생각하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

매수인은 이런 집값 상승기에 어떻게 대응해야할까?

정말 사고 싶은 집을 고심깊게 고민 후 거래를 선택하였으나, 매도인이 배액배상을 하는 이런 상황!, 매수자들은 어떻게 예비를할 수 있을까요?

• 계약금 비율을 높게 설정하기(일반적인 10%보다 높은 계약금을 지급하면 배액배상 부담이 커져 쉽게 파기하지 못합니다.)
• 중도금 일정을 최대한 앞당기기(매수인이 중도금을 지급하면 통상적으로 계약 이행에 착수한다고 보아 파기하기가 어렵습니다.)
• 해제권 배제 특약 넣기(계약서에 “매도인과 매수인은 계약금 해제권을 행사할 수 없다”는 특약을 명시하면 배액배상 해제를 제한할 수 있습니다.)
• 계약 직후 대출 신청 및 이행 준비(대출 신청, 잔금 준비 등 계약 이행 사실을 입증할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.)

배액배상은 부동산 계약에서 매도인과 매수인 모두가 반드시 알아야할 중요한 제도입니다. 특히 동탄과 같은 상승장에서는 집값이 급등하면서 매도인의 계약파기 시도가 늘어나고 있지만, 배액배상이 모든 문제를 해결해 주는 만능 수단은 아닙니다.

부동산 계약은 수억원이 오가는 중요한 거래인 만큼 계약 체결 전부터 계약금, 특약, 해제 조건등을 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.